随着我国经济的快速发展，住房制度改革的逐步深化，房屋租赁市场日益活跃，而在房屋租赁中，人们对房屋装饰装修的要求越来越高，装饰装修的价值也越来越大。相应的，在房屋租赁合同无效、解除或履行期限届满时，对于租赁房屋內装饰装修物应如何处理的争议与纠纷也越来越多。

近日，笔者的朋友也遇到这样一个纠纷：

甲乙双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方（出租人）向乙方（承租人）出租门面一间，供乙方开餐馆使用，租赁期限为一年，期限届满时双方另行协商是否续租，租金的支付方式为按季度支付（俗称“押一付三”），同时对双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。合同签订之后，乙方对房屋进行了简单装修：刷墙粉、贴地转、粘墙纸等。

在乙方承租两年之后，由于经营不善，导致一直亏损，打算在第三年期限届满就不再续租，乙方将此想法电话通知了甲，甲同意终止双方之间的租赁合同，乙方遂将餐具等相关物品搬走。但在甲方来收房时，双方因一个灶台发生了纠纷。原来房屋内本没有灶台，乙为了方便餐馆经营，便用水泥堆砌了一个灶台，但在双方签订的合同内并没有对装饰装修（堆砌灶台）等进行明确约定，乙声称当初在装修房屋时已取得甲方的同意，并且三年来，甲多次到乙餐馆处用餐看到灶台并没有提任何反对意见，但甲对此予以否认，并要求乙将灶台拆除，赔偿损失，否则拒绝退还租房押金。

根据就我国《合同法》第223条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”可知，承租人要对所租赁的房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。之所以作出如此规定，主要是由房屋租赁合同的法律属性决定的。在房屋租赁合同中，承租人基于租赁合同取得了房屋的使用权，但自始至终未取得该房屋的所有权，也即所租赁房屋的所有权人一直为出租人。承租人如要对出租的房屋进行装饰装修，则必须事先经出租人同意。否则，该装饰装修行为有可能造成对房屋价值的贬损，以致侵害出租人的财产权。

由此可见，是否经过出租人同意的装饰装修处理结果是截然不同的，那么如何认定出租人是否做出同意的意思表示呢？

日常生活中，出租人同意承租人对出租房屋进行装饰装修的意思表示可有书面、口头、电话等多种同意的表现形式。对此，承租人只要在诉讼中能举证证明即可。但值得注意的是，现实生活中也存在很多房屋租赁合同签订时极不规范，很多合同条款都未明确，需要在合同履行过程中，通过双方当事人进行协商而成。在出租人是否同意房屋装饰装修问题上，很多出租人出于各种原因，并未对此明确表态。

根据最高人民法院《民通意见》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确意见，但其行为表明已接受的可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定

如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意还是事后追认同意则在所不问。例如，租赁毛坯房开酒店、宾馆、歌厅、服装店等，出租人应该知道必定要装修，所以应推定出租人已经默示同意装修。反之，如果出租人知道承租人有装饰装修行为后，未明确表示意见且无任何行为足以表明其已接受的，则不得认为出租人已经默示表示同意。

在该案例中，乙方租赁期限长达三年之久，在此期间甲方多次到乙方餐馆处用餐，灶台在餐馆经营的第一年就已堆砌，可见，甲方对此是知晓的，虽不能证明甲方明确同意乙方堆砌灶台，但至少可以推测出甲方默示同意乙方堆砌灶台的意思表示。

以上属个人观点，有失偏颇之处，还望指正。